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还有零星的拓展空间

2020-02-25 08:54

loft不仅可以规避政策的限制,开发商还可以换种方式来收益。据知情人士称,在计算容积率时,loft是按单层面积计算的,配套设施的规划也是按照单层批复的,但在销售时价格却往往是平层户型的1.3—1.6倍,甚至两倍。这样一来,开发商在原来报批的容积率下,收益被实际放大了。“建设成本仅增加30%,房子价格却可以上涨50%以上”,这是如今开发商青睐loft的原因。

深圳今鹰地产营销总经理林晓华告诉记者,传统的高层楼房得房率只有70%—80%,赠送面积后,得房率可提高到90%-100%,甚至更高。开发商在整体楼价上涨过程中,采用赠送面积,可以给购房者带来好处,从而比同样建筑面积、同样地段但没有赠送面积的竞争对手卖得好、卖得快。但“禁偷”之后,为何还能公然出现赠送面积?暗访中,有销售人员对记者表示,这些赠送的面积都是在项目规划验收之后开发商进行加建的,因此并不记在房产证之上,不存在房产证办理不了的问题。

赠送面积多达60%

以商业用地建住宅产品早已司空见惯,“禁偷令”以后,开发商更是暗自窃喜,堂而皇之地避开政策对住宅建筑产品的各方面限制,建造起灵活多变的loft产品。

买139㎡送80㎡卓弘高尔夫雅苑赠送面积达六成

loft等商务公寓

记者前往位于龙岗的远洋新干线楼盘,销售人员告诉记者,即将推出的产品是32㎡—65㎡的精装loft,其中,32㎡可做两房,48㎡可以做三房。记者带着疑问前往考察,发现所谓的三房是开发商利用户型层高4.6米的特点,通过户型透空将上层空间多隔断一层,设计了两个房间。另外销售人员还表示,购房者可根据需求,在另外一边透空的地方再隔一层,便可再做一间房。当记者问起禁止赠送面积一事时,销售人员表示,该项目推出的是loft产品,是以商业用地名义报建的商业用房,因此只要符合商业用房的规定即可,不受住宅的要求限制。

所谓loft,是一种肇始于西方的舶来品,最初是指诞生于纽约soho区那些由旧工厂或旧仓库改造而成,少有内墙隔断的高层高空间。自从出现在中国,loft便成为开发商钻政策空子的重要道具,几乎凡是层高超过4.9米的都被开发商称为loft。

广东圣方律师事务所律师颜宇丹提醒各位购房者,赠送部分的面积不受法律的保护,不能像房地产证登记面积一样可以投资、抵押,拆迁时也不会得到补偿,不但在遭遇纠纷时权益无法得到保障,而且这种规划验收后加建的部分,有可能触犯城市管理条例,面临被拆迁的风险。据了解,深圳此前也出现过因为违建和加建导致房屋产权被冻结的案例。深圳清华苑建筑设计公司董事总经理、国家一级注册建筑师李念中认为,即使在规划验收后加建的部分也是可以监管的,只是政府是否愿意作为。有专家认为,未来唯有通过国家建设部认可,并有专利的实用户型设计,才能在规范后的市场上长期存在。

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“比如一套房子,正常面积应该是70平方米,每平方米5000元,可房产商硬要把它整成100平方米,然后说送你30平方米,但单价却变成了7000多元/平方米”,一名知情人士告诉记者,对于“赠送面积”,开发商不支付土地成本、没有报规、报建等费用,只产生建造成本。因此,开发商在这个环节中的利润非常可观。

记者了解到,类似这样的楼盘还有位于福田新洲的嘉葆润金座和君临天下等。广东圣方律师事务所律师颜宇丹告诉记者,现在很多开发商都钻了政策的空子,用商业用地来建造商住两用的房子,从而避开了限购限贷和对户型的严格限制。因此,百变魔方loft成了“偷面积”的避风港。

业内人士提醒,赠送面积对于开发商利润可观,对于消费者却不一定划算,消费者常常要按照市场房价为赠送面积部分买单,并可能为之付出更高昂的装修等成本,并且这些面积不受法律保护,甚至还可能因为赠送面积的加建部分而整栋房屋被冻结产权。

成“偷面积”重灾区

随后,记者又来到了位于龙岗的一个新盘——麟恒中心广场,销售人员告诉记者,该楼盘的赠送面积为20%—30%之间,视户型的大小而定。记者以购房者的身份考察了85平方米的户型,该户型的赠送面积为20%,赠送部分为主卫、主卧飘窗以及一个卧室,还有零星的拓展空间,可成为三房两厅两卫的标准户型。经测算,该85平方米的户型拓展之后可达近100平方米。该销售人员称,这已经是众多楼盘中赠送面积比较多的楼盘了。

近日,记者发现位于龙岗的卓弘高尔夫雅苑加推部分新品,其中有139平方米送80平方米的户型。记者查阅资料并向相关人士核实,这个139平方米的单位是双拼户型,平均每一套赠送了40平方米的面积,整套拓展之后可达220平方米。而就在今年上半年,记者走访这一楼盘时,该楼盘推出的89平方米复式户型则可以做到5房—6房,实际套内面积达到120平方米以上。“卓弘高尔夫雅苑这个项目的赠送比例之高在业内是很出名的”,一名房地产业内人士告诉记者。

开发商大多以阳台露台的形式赠送面积。 南方日报记者 鲁力摄

据记者了解,现在很多新建社区规定楼盘的外立面要保持总体一致的风格,不许在有悖原外檐风格的情况下加以装饰,这样就给封闭露台做成房间带来很大的难度,业主往往只能选择全中空玻璃封闭,其材料每平方米售价在400—600元之间,通常封闭一个占地5—7平方米的露台成本都会超过3万元。

业内人士还提醒,购房者不能忽略了赠送部分的装修成本。“赠送面积大多分为两种,一是阁楼、挑高等空间面积赠送,二是露台之类的外置面积赠送。不论是哪一种赠送面积,都需要业主进行搭建或特殊装修,其造价成本比普通装修高出许多。”

赠送面积或被定为违建而冻结产权

有网友爆料称龙岗某楼盘赠送的卧室缺少承重结构,存在安全隐患。就赠送面积的安全问题,记者前往一些楼盘现场进行调查。远洋新干线的loft户型利用透空部分进行隔层,销售人员表示很安全。位于宝安的勤诚达22世纪的销售人员告诉记者,赠送面积是规划验收后开发商统一加建的,符合所有安全指标。

开发商大肆变相偷面积谁来管?

《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》中对非居住建筑作出的要求为:商业建筑首层层高一般为4.5米,最大不超过6米;其他楼层层高一般为4.2米,最大不超过5.1米。因此,这种loft产品便完全符合规定,即可大大方方地“偷”起来,并深受购房者欢迎。

“偷”面积开发商利润可观,消费者却不一定划算

但业内人士提醒记者,购买“送面积”户型首先要看价格是否真划算,不妨将拓展后的空间算进去,拿总价除一下,再和正常户型报价对比是高还是低。“由于开发商的赠送面积部分不需要支付除建设成本外的任何成本,因此该部分的成本很低。”若按1000元/平方米的建设成本来计算,80平方米的赠送面积只需8万元,但这点成本比起赠送面积所获得的收益来说,简直九牛一毛。

但建筑界业内人士告诉记者,从表面上看不出赠送部分是否安全,只有拿到报建图纸或者质检施工图纸才能看清楚,所以一般的购房者很难知晓。姑且不说是否存在安全隐患,若仔细算上一笔账,购房者在此也并非大赢家。有业内人士笑言,“赠送面积就是开发商请客,业主买单”。均价为15000元/平方米,产权面积为139平方米的卓弘高尔夫雅苑总价为208.5万元,加上80平方米的赠送面积实际为220平方米。而普通购房者的计算为:208.5万元÷220平方米=9477元/平方米。因此,不少购房者会认为虽然该项目单价略高于周边的房子,可加上赠送面积还是很划算的。

自2012年2月,深圳市规划和国土资源委员会公布了《关于建筑设计审查有关控制要求的通知》(以下简称《通知》),对于建筑设计中的住宅层高、住宅阳台面积等作出了严格的限制,剑指不少开发商多年来推行的所谓一层改两层、阳台改房间的“送面积”方式,而后不少开发商还理直气壮地表示“这是最后一批了,送完后就没得送了。”近日记者走访了多个楼盘,发现“送面积”之风仍盛行,并吸引了不少购房者。并且伴随着“偷面积”现象频发,赠送面积部分存在安全隐患,或者是赠送入户部分因为是电梯间公共空间受到邻居反对等多种案例。

据业内人士透露,开发商所谓的“慷慨”内有隐情。“赠送面积”实际上是开发商的一种变相促销行为,与商场搞活动有着异曲同工之妙。表面上是便宜了购房者,却是富了开发商,因为开发商可利用这些加建的面积来赚取更多的利润。